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房屋存在安全隐患,承租人请求解除租赁合同,法院会怎么判?

时间:2019-12-03 01:22:17  来源:  作者:网络

原标题:房屋存在安全隐患,承租人请求解除租赁合同,法院会怎么判?

法律知识要点:房屋租赁合同中,出租人如同买卖合同的出卖人一样,对租赁物负有瑕疵担保责任。出租人的瑕疵担保责任包括物的瑕疵担保责任和权利瑕疵担保责任。出租人的权利瑕疵担保是指出租人应担保不因第三人对承租人主张权利而使承租人不能为使用收益。出租人的物的瑕疵担保是指出租人应担保所交付的租赁物能够为承租人依约正常使用。

构成出租人的物的瑕疵担保责任的条件有两个:一、租赁物有瑕疵。租赁物有瑕疵亦即标的物的品质或者数量不符合约定的标准,或者不符合标的物的通常使用状态。租赁物无论是在交付前还是于交付后发生瑕疵的,出租人均负有瑕疵担保责任。二、承租人于合同订立时不知租赁物有瑕疵,也不存在可以免除出租人责任的情形。

但是,为保证承租人一方的人身安全或者健康,根据《中华人民共和国合同法》第二百三十三条的规定,租赁物危及承租人的安全或者健康的,即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格,承租人仍然可以随时解除合同。

从上述法律条文规定可以看出,因为在房屋租赁中,出租人对于房屋的质量应负严格的产品责任,只要房屋的质量不合格,危及承租人的人身安全或者健康时,无论承租人在订立合同时知道与否,承租人均有权随时解除合同。

这个原则不仅适用于房屋租赁,还适用于所有租赁物,租赁物危及承租人的安全或者健康的,即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格,承租人仍然可以随时解除合同。

为了更好的阅读和理解上述法律知识要点,笔者分享一篇司法机关在网络公开的实务案例,并对案例的内容进行了相应的整理和汇编,案例观点仅供学习交流所用!

案情简介

2017年8月25日,原、被告双方签订《租房协议书》,约定被告将位于某区永昌胡同房屋出租给原告。租期为2017年8月26日至2018年6月25日共十个月。月租金为1,900.00元,房屋押金2,000.00元,水电煤气押金1,000.00元。协议中约定房屋内有热水器。原告于2017年8月26日入住时,发现热水器不出热水且漏水漏电,无法正常洗澡,多次与被告沟通要求其解决,但被告未予解决。后原告通知被告不再继续租住其房屋。2017年10月14日,原告搬离被告房屋。

李某梅提出诉讼请求:请求判令解除原、被告房屋租赁协议;请求判令被告将剩余8个月的房租15,200.00元及保证金2,000.00元返还原告;请求判令被告按现有工资标准向原告支付两个月误工费8,000.00元。被告结算水电煤气费用,返还剩余押金800.00元。

王某玉答辩称:双方在签订《房屋租赁协议》时,原告看过热水器,并没有提出异议,原告在租房期间买了房子,这是原告要求解除租赁协议的真正原因,被告同意返还原告押金2,000.00元,水、电、煤气费用同意返还原告700.00元,房屋租金要求原告支付2017年9月至12月期间的,其他部分可以返还。

法院查明

2017年8月26日,李某梅与王某玉签订《租房协议书》一份,协议约定:1、甲方(王某玉)将坐落于某区永昌胡同27-29号楼×××的二室一厅房屋租给乙方(李某梅)有偿使用。租赁期限10个月,即自2017年8月26日起至2018年6月25日止。2、租金定为一次性交款,每月房屋租金为1,900.00元人民币,10个月房屋租金为19,000.00元人民币,房屋到期需续租提前一个月交纳下一年度的房屋租金。3、租赁期间,双方不能私自毁约,如果甲方单方面违约,应支付乙方3,000.00元作为补偿。如果乙方单方面违约,应给甲方3,000.00元作为补偿。如确有特殊情况,需双方协商解决,租赁期间乙方需缴纳房屋及室内设施保证金2,000.00元人民币,如果乙方在租赁房屋期间,损坏甲方室内外设施,甲乙双方协商后,损失设施赔偿金在乙方缴纳的保证金中扣除。

同日,张某和王某玉给李某梅出具了收条一张,收条上写明,收到租房户李某梅2017年8月26日至2018年6月25日房费19,000.00元人民币、房屋押金2,000.00元人民币、水电煤气押金1,000.00元人民币。李某梅入住后,发现室内热水器有漏水、漏电、无地线等诸多问题,存在安全隐患,在与王某玉多次交涉后无果,李某梅向王某玉提出解除租赁协议,并要求返还租金。

2017年10月14日李某梅搬离上述房屋。王某玉称李某梅确系2017年10月14日搬离,但系2017年10月19日才得到通知。庭审中,李某梅表示撤回对误工费的主张。另查明,王某玉出租房屋内热水器无法提供生产厂家及商标,无地线,使用年限已超过十年。另,庭审中,被告同意返还原告押金2,000.00元,返还水、电、煤气费用700.00元,返还房屋租金11,400.00元。

判决观点

原、被告间房屋租赁合同纠纷一案事实较为清楚,原、被告双方签订的《租房协议书》系双方当事人真实意思表示且不违反相关法律规定,故该协议合法有效,双方当事人应按协议的约定履行各自的义务。

《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定:“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人,并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”被告虽已按照《租房协议书》的约定,将租赁房屋交给原告居住,但《租房协议书》中所约定的热水器不能正常使用,不符合协议约定。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条的规定:“出租人应当履行租赁物的维修义务,但当事人另有约定的除外。”

被告应当履行对热水器的维修义务,被告以种种理由拒绝修理的行为是不符合相关法律规定的。又根据《中华人民共和国合同法》第二百三十三条的规定:“租赁物危及承租人的安全或者健康的,即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格,承租人仍然可以随时解除合同。”因该热水器已过国家安全标准的报废年限,无法安全使用,已对原告的安全构成威胁。因原告已于2017年10月14日搬离上述租赁房屋并主张解除双方签订的《租房协议书》,双方已无继续履行协议的合意,故原告主张解除《租房协议书》一节本院应予支持。

关于原告主张的返还剩余租金及其他相关费用一节,应按原告实际租赁房屋的时间依租赁协议约定的价格确定租金数额,剩余租金部分被告应返还原告,因原告同意向被告交纳两个月的租金,本院应予支持。原告交纳的押金2,000.00元及水、电、煤气费用双方已达成一致意见,应按原、被告双方意见处理。

判决结果

综上,法院判决:解除原告李某梅与被告王某玉签订的《租房协议书》;被告王某玉判决发生法律效力后立即返还原告李某梅剩余8个月的房租费15,200.00元及押金2,000.00元、水费电费煤气费700.00元,以上共计17,900.00元。

律师点评

该案中,热水器不能正常使用,先不说是否真的漏电,根据查明的事实,热水器无生产厂家,且使用年限已超过十年,已经达到了报废的期限。因此,热水器作为出租房屋的重要附属设施,存在严重的安全隐患,被告王某玉作为出租人又拒绝维修,因此法院判决准许解除租赁合同,返还租金等。

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