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经营不善导致停业关门,房屋租金就不用交了吗?

时间:2019-12-03 01:22:10  来源:  作者:网络

原标题:经营不善导致停业关门,房屋租金就不用交了吗?

法律知识要点:正常情况下,做生意一般都需要一个固定的经营场所,所以投资人如果无自有房产的,需要租赁一处房屋作为经营场所,这就需要与出租人签订一份房屋租赁合同。

但是,投资做生意都是有商业风险的,如果经营不善,无法经营下去了,而租赁合同还没有到期,这种情况下租金还要不要继续交呢?很多人在实务中向笔者咨询这个问题。

如果承租人因为经营不善,无法经营下去了,房租还要不继续向出租人支付?在出租人不存在违约的情况下,当然要继续支付房租的,除非出租人提出解除合同,收回房屋后,追究承租人的违约责任。

因为,依法签订的房屋租赁合同受法律保护,出租人均应按合同约定全面履行合同义务。签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,出租人和承租人均应按合同约定履行各自的合同义务。

如果因为正常的商业的风险,导致无法经营下去的,不能成为可以不用支付租金的理由,这种商业上的经营风险只能由承租人自行承担。

承租人能不能避免这种即经营不下去了,还要承担租金损失的尴尬局面?当然可以避免,例如约定转租条款,当出现这种情况时,允许承租人将房屋转租给他人,或者约定解除租赁合同的条件,当条件成就时双方解除租赁合同等,这些条件依赖于承租人在签订租赁合同时就应当充分考虑这些情况,并形成合同内容。

但是从实务来看,承租人在考虑某个生意时,往往未能充分考虑后面的商业风险,仅与出租人签订简单的房屋租赁协议,当商业风险来临时又苦于无法应对,只能由承租人自己承担巨大的损失,这是很多承租人签订租赁合同时的通病,应足以引起重视。

为了更好的阅读和理解上述法律知识要点,笔者分享一篇司法机关在网络公开的实务案例,并对案例的内容进行了相应的整理和汇编,案例观点仅供学习交流所用!

案情简介

两原告诉称:原告陈某清与被告文化公司于2016年6月28日签订了《商铺租赁合同》,约定被告提供位于某号商铺共2间,总面积约1595平方米,租予原告陈某清作为经营餐厅使用,但被告并未告知原告陈某清该栋房屋未经消防审核和验收,也未向原告提供该栋房屋的产权证明。租赁合同签订后,原告陈某清按约定向被告支付了204000元的押金和一个月的租金68000元,并开始装修餐厅。

装修期间,原告陈某清了解到该栋房屋的建筑工程消防还没有通过审核和验收,便多次找被告招商处和管理处要求解决消防验收问题,被告管理人员一直向原告陈某清保证,在原告开业前能向原告提供该栋房屋的建筑工程消防审核和验收合格证明,且能保证原告陈某清的餐厅通过消防二次验收。

但时至今日,被告一直未向原告提供,导致原告餐厅二次消防无法进行。2017年9月28日、9月30日,公安消防监督执法人员分别到原告经济餐厅进行执法检查,严令原告经济餐厅停止营业。在原告按照要求关门停业后,被告竟强行撬锁占用餐厅,禁止原告及其员工靠近餐厅,限制竟然还对原告的餐厅进行对外招商。原告认为,被告公然违反法律规定,采取欺骗手段将未经消防审核和验收的房屋租赁给原告,使原告蒙受了巨大损失。

为维护自身合法权益,特诉至法院,请求判令:解除原、被告签订的《商铺租赁合同》;返还原告的押金204000元;被告赔偿原告损失4338366元。

被告辩称并反诉称:双方签订租赁合同后,原告陈某清缴纳了房屋租赁押金和一个月的租金,后因经营不善,仅缴纳了2016年6月至2017年8月期间的水电费、管理费,一直拖欠被告的租金。2017年8月1日,原告陈某清向被告出具承诺书,承诺自2017年7月27日开始逐月缴纳租金,之后,陈某清向被告支付一个月租金后又拒不按照承诺书履行。2017年9月26日前后,陈某清突然将餐厅上锁,致使餐厅员工前往石岩街道办上访。经被告核算,截止至2017年10月30日,陈某清拖欠被告租金626000元,水电费及管理费、电梯公摊费共计44063.2元,被告根据合同约定与其解除合同,没收押金。

另原告陈某清在装修期间,未经被告书面许可,擅自将涉案房屋的主承重梁打掉,造成涉案房屋损毁,被告要求其拆除装饰、装修物,并将损毁房屋恢复原状。

综上,为维护自身权益,被告特提起反诉,请求判令:解除原告与被告签订的《商铺租赁合同》;原告向被告支付租金626000元及滞纳金10000元(以本金626000元为基数,自2017年11月1日起按日利率万分之五的标准暂计至2018连3月20日,最终计算至反诉被告实际清偿完毕之日止);原告向被告支付2017年8月、9月的水电费、管理费、电梯公摊费共计44063.2元;原告赔偿被告房屋闲置期间的损失408000元;原告拆除装饰、装修物以及并将损毁房屋恢复至安装装饰装修物之前。

判决要点

法院审理认为:原告陈某清与被告双方签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示,并无违反法律法规的强制性或禁止性规定,合法有效,对双方均有拘束力。原告一直没有交纳2016年11月1日之后的租金,原告对此抗辩称系被告提供的涉案租赁物未经消防验收合格,但从双方认可的消防验收意见书来看,涉案租赁物已经消防验收合格,双方并未约定由被告负责涉案租赁物的二次消防验收,故原告以此为由拒绝交纳租金,显然不能成立,被告在多次催讨后主张于2017年10月3日解除双方签订的《商铺租赁合同》,并没收押金204000元,符合合同约定及法律规定,法院予以确认。

本案系原告陈某清违约未履行交纳租金的义务导致合同被解除,故原告要求返还押金204000元及赔偿损失4338366元,于法无据,法院不予支持。原告陈某清应当向被告支付合同解除前的租金,经计算为748000元(68000元月×11个月),被告主张的金额为626000元,法院在被告诉请的范围内予以支持。

双方在合同中约定逾期未交纳租金按照日千分之五计算滞纳金,被告主张上述标准过高调整为按日万分之五的标准从2017年11月1日起计算逾期未交纳租金626000元的滞纳金,于法有据,法院予以支持,滞纳金计至款项付清之日止。双方确认原告陈某清尚欠被告2017年8月和9月的水电费、管理费、电梯公摊费共计44063.2元,对此法院予以认定,该款原告陈某清应当支付给被告。

被告主张涉案租赁物闲置期间的损失,鉴于原告陈某清未提供有效证据证实其交涉案租赁物交还给被告,原告陈某清的经营设备等尚未搬离涉案租赁物,涉案租赁物至今未能出租,故对被告的该项诉请,法院予以支持,法院酌定按照三个月租金的金额计算为204000元(68000元月×3个月)。

被告主张原告陈某清擅自将涉案房屋的主承重梁打掉,造成涉案房屋损毁,但对此并未提供充分有效证据予以证实,且被告同意原告陈某清对涉案租赁物进行装修及开业运营,期间被告也从未对其装修提出过异议,现被告主张原告拆除装饰、装修物以及并将损毁房屋恢复至安装装饰装修物之前,于法无据,法院不予支持。另原告经济餐厅并非涉案租赁合同的当事人,故其不享有涉案租赁合同的权利以及承担涉案租赁合同的义务。

判决结果

综上,法院判决如下:确认原告陈某清与被告文化公司签订的《商铺租赁合同》于2017年10月3日解除;原告陈某清于判决生效之日起五日内向被告文化公司支付2017年8月和9月的水电费、管理费、电梯公摊费共计44063.2元;原告陈某清于判决生效之日起五日内向被告文化公司支付2016年11月1日至2017年9月30日期间的租金626000元以及逾期付款的滞纳金(以626000元为本金,从2017年11月1日起按照日万分之五的标准计至款项付清之日止);原告陈某清于本判决生效之日起五日内向被告文化公司赔偿涉案租赁物闲置的损失204000元。

律师点评

在该案中,从法院认定的事实来看,原告作为承租人明显是因为经营不善导致停业关门,从2016年11月开始停业,但法院判决其承担租金至2017年10月,可见在这些长的时间里,原告作为承租人无法将出房屋转租或用其它方法进行避免更大的损失。因此,原告作为承租人,在签订租赁合同时,未能充分考虑商业风险,没有设定相关的避免条款,在出现停业时以至于无法应对,只能任由损失一直持续。这个案例给承租人租赁房屋时敲响警钟,减少风险是商业活动中永远首要考虑的事情。

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